(マンション内観外望) 2009.9.27掲/11.1改
首都圏マンション管理士会の活動を通して
ここでは、当士会の活動自体を紹介するというよりは、当士会の活動に参加して私が感じたことや、当士会の活動に啓発されて調べてみたことなどを書いていくつもりです。
当士会で、私が現在参加しているのは…
法務委員会 法務事例研究会(09.11.1改) ⇒
法務委員会 判例研究会 (09.11.1掲) ⇒
ぶらり相談会 (会員同士の情報交換会) ⇒
電話相談 相談員 (09.10.31掲) ⇒
千葉県支部 ⇒
本年度の事例研究会では、団地型の標準管理規約について研究することになり、月1回集まって、逐条に条文内容の確認、運用実情の紹介、問題点の抽出、改善案の検討等を行っています。
私自身は、単棟型とは異なる団地型に特有の条項を重点的に研究することを期待していたのですが、単棟型と同様の条文についても時間をかけて議論されています。
[2009.10.20] 業務(34条)、業務の委託等(35条)、専門知識を有するものの活用(36条)、役員(37条)、役員の任期(38条)、役員の誠実義務等(39条)、理事長(40条)
■役員(37条)
・この日の議論で最も興味があったのは、役員の選任に関することです。37条２項には「役員は団地総会で選任する」とあります。
・「役員選任細則等の定めがない場合、この規定により総会の場で役員に立候補できると考える」との意見がありました。
・一般的には、他の議題と同様に理事会が次期役員選任(案)を提案し、全会一致で承認となるわけですが、この時議場から｢私がなりたい｣と立候補する人が出たらどうするか。
・「立候補を認めざるを得ないだろう」というのが大勢だったのですが、総会の運営上はいろいろ難しいように思います。
・現実の総会では出席者が少なく、多くは委任状や議決権行使書です。これらをどう扱えば良いのか。
・一方、理事会提出の議案としてしか役員選任(案)が提出できないとすれば、現理事会と対立する人は役員になるのが難しくなってしまいます。別途臨時総会の開催を求め、現役員の解任・新役員の選任を議題とすることはできますが…
[2009.9.29] 団地修繕積立金(28条)、各棟修繕積立金(29条)、区分経理(30条)、使用料(31条)、組合員の資格(32条)、届出義務(33条)
■各棟修繕積立金(29条)
・この条項は団地に特有のもので、様々な疑問・意見が出されました。
・ある人が強く言われたのは、「各棟のために区分して積立て、その棟のために使うのであれば、それをどう使うかなどはその棟の区分所有者で意思決定すべきなのに、この標準管理規約にはその各棟の意思決定に関する規定が欠けている。」というものでした。
・しかし、この規約では各棟修繕積立金に関する事項は団地総会のみの決議で足り、棟集会の決議等は必要ないとするのが妥当な解釈と思います。
・各棟の修繕工事に関することが団地総会だけで決められるのでは、各棟の意見を反映できないではないかと言われるのですが、そんなことはないでしょう。理事会なり団地総会が各棟の意向を汲み取るように運営されれば良いということのように思います。
・しかし、団地管理組合が行う棟の管理がどうしてもその棟の区分所有者の意に反するものになった場合、その棟の区分所有者に何ができるでしょうか。その棟の管理を自分達だけでできないか？
これは私が前から疑問に思っていた問題です。標準管理規約に特段の定めはないですが、区分所有法68条（規約設定の特例）に関わることで、別の機会に論じたいと思います。
[2009.8.25] 承継人に対する債権の行使(26条)、管理費(27条)
■承継人に対する債権の行使(26条)
・26条の「管理費等」にはどこまで含まれるか。
・25条によれば、「管理費等」とは「一 管理費 二 団地修繕積立金 三 各棟修繕積立金」のことをいうとあります。
・しかし区分所有法の8条（特定承継人の責任）と7条（先取特権）の規定によれば、つぎのようになります。
次の債権は、債務者たる団地建物所有者の特定承継人に対しても行うことができる。
土地、付属施設につき有する債権
規約または集会の決議に基づき有する債権
・敷地の専用使用料について、規約に承継の明文規定はないが、区分所有権に付従するものとして承継されるとした裁判例があるとのことです。(一方、看板使用料は承継不可とされた。)
・よく問題になるのが駐車場使用料です。上記判例に従えば、｢区分所有権に付従するもの｣か否かが判断の分かれ目になり、駐車場使用権が区分所有権とともに譲渡される場合にかぎり、債務も承継されるということでしょうか。
・規約の｢管理費等｣の定義には駐車場使用料が含まれていませんが、区分所有法と規約の関係はどうなるでしょう。
・区分所有法によれば、駐車場使用権の譲渡の有無に関わらず、駐車場使用料が規約に基づくものであれば、債務は承継されることになりそうです。
隔月に開かれ、毎回前もって配られた2事例について報告者が内容を要約し、参加者でその事例について議論したり、関連する自分の経験を紹介し合ったりしています。指導弁護士も出席します。参加希望者が多いため、3班に分かれて開かれていますが、取り上げる事例は同じものです。
[2009.8.26] 管理費等の滞納に対して
区分所有法59条1項に基づく競売請求が認められた事例
〈私が報告者として用意したレジュメです〉
1.
判決の要旨
(1)
本件管理費等の滞納が長期間(4年以上)、多額(約680万円)であり、法6条1項の｢共同利益背反行為｣に当たり、区分所有者の共同生活上の障害が著しい。
(2)
他の方法によっては、区分所有者の共同生活上の障害を除去し、共同生活の維持を図ることが困難である。
(3)
区分所有法59条1項に基づく競売請求を認める。
(H19.11.14東京地裁判決、被告の控訴･上告は棄却)
2.
当事者
原告 本件マンションの管理者
被告 本件マンションの区分所有者
本件マンションの概要
総戸数：12戸、建築年：S60年以前
管理費：88,560円/月、修繕積立金：14,760円/月（本件被告の場合）
管理会社：三井不動産住宅サービス
管理委託費：8,802,360円/年
3.
事件の経緯
S60頃 被告：本件区分所有権を取得．以降管理費等を滞納
H1頃 原告：未払管理費等の支払請求を提訴．支払について和解成立
? 原告：支払われなかったため、強制執行により回収
H3.10 被告：以降管理費等を滞納
? 原告：未払管理費等の支払請求を提訴
H11.11 ｢H3.10分以降、区分所有権を喪失するまでの管理費等を支払え｣との判決が確定
H14.3 被告：以降管理費等を滞納
H18.2 原告：H11.11判決に基づき銀行預金に対する債権差押命令を申立てたが、銀行が相殺を主張したため、回収できず
H18.5 原告：競売請求を提訴（本事例）
H19.11 競売請求を認める判決
4.
注目点
(1)
｢他の方法｣として判決で例示されたもの
先取特権による競売･担保不動産収益執行
債務名義による強制競売･強制管理･預金債権差押…
(2)
競売の効果：消除主義の適否
「民事執行法63条の規定(剰余主義)の趣旨を踏まえても、なお、上記のような法59条の規定の趣旨にかんがみると、同条に基づく競売については、民事執行法63条1項の剰余を生ずる見込みがない場合であっても、競売手続を実施することができ、その場合も競売手続の円滑な実施及びその後の売却不動産(建物の区分所有権)をめぐる権利関係の簡明化ないし安定化、ひいては買受人の地位の安定化の観点から、民事執行法59条1項(消除主義)が適用され、当該建物の区分所有権の上に存する担保権が売却によって消滅すると解するのが相当である」(｢サンピア鎌ヶ谷･執行抗告事件｣ 東京高裁 H16.5.20)
(3)
将来の債務に対する支払請求
ⅰ) 認容例：｢H3.10分以降、区分所有権を喪失するまでの管理費等を支払え｣(上記)
ⅱ) 否認例：｢本判決確定の日の翌日以降の滞納管理費…の請求に係る訴え…については，本判決確定後も被告が原告に対するその支払を拒否するおそれが認められない限り，予め請求をする必要がないと解すべきところ，…そのようなおそれを認めることができないので，これを不適法なものとして却下｣(｢修繕積立金等請求｣(H13.10.16 京都地裁判決)
ⅲ) 民訴法135条(将来の給付の訴え)：将来の給付を求める訴えは、あらかじめその請求をする必要がある場合に限り、提起することができる。
(4)
最高裁への上告
上告提起と上告受理申立の２方法がある。
5.
管理費等の滞納に対する法59条1項に基づく競売請求に関する他の判例
ⅰ) 認容例：東京地裁H18.7.12、同H17.10.12、同H17.5.13、同H13.8.30、東京高裁H14.1.23、東京地裁H17.9.13
ⅱ) 否認例：東京地裁H18.6.27
ぶらり相談会は、会員の情報交換の場として月に一度開かれています。
毎回、報告者が前もって決められたテーマについて報告し、これに関連することがらについて意見や情報を交換するというものです。
[2009.9.17] 行政による管理組合支援施策
この日の相談会で、報告者は、足立区で計画されている｢マンション管理アドバイザー派遣制度｣について紹介するとともに、マンション管理に対する行政の関与について問題提起されました。
■話題になったこと
・これまでの行政（市・区など）による管理組合に対する施策は、「マンション実態調査」などの情報収集か、相談会・セミナーなどの情報提供に止まっていた。
・足立区の｢マンション管理アドバイザー派遣制度｣は一歩前進だが、これだけでは満足できない。
・マンション所有者の無関心や高齢化から、管理組合が機能していないマンションが多く、このようなマンションの共用部、敷地それに付属施設等の管理が疎かになっている。これらの共用部等は形式的には私有財産であるが、その実体から見て道路や公園と同じような準公共財と考えるべきではないか。
・準公共財であると認識し、行政はもっと積極的にその維持・管理に関与すべきである。具体的には、それらの管理主体である管理組合の育成、指導、監督を行うべきである。
・行政による｢マンション実態調査｣は定着してきたが、一方で形骸化の傾向も見える。マンション管理士（会）が調査を受託した場合は、いたずらに回収率を競うのではなく、管理組合や区分所有者の声を直に聞く努力が求められる。
・昨年国交省は、｢理事会方式｣による運営が困難な管理組合の増加に対処するため、｢管理者管理方式(第三者管理方式)｣の調査検討報告書を発表した。しかしこれは管理組合の弱体化、管理の丸投げを意味し、現在の法制度に逆行する。まずは｢理事会方式｣の普及に努めるべきである。
・マンションの形態は様々であり、｢理事会方式｣だけでなく、管理方式のメニューが増えるのは良いことではないか。
・外国の区分所有制度はどうなっているのか。
■｢理事会方式｣だけが現行法制度で想定された管理方式か
・マンションの管理に関する公の規定としては、｢区分所有法｣、｢マンション管理適正化法｣そして｢マンション管理適正化指針｣、｢マンション管理標準指針｣、｢マンション標準管理規約｣があります。
・｢区分所有法｣には｢理事会｣はおろか｢管理組合｣という用語も出てきません。｢マンション管理適正化法｣と｢マンション管理適正化指針｣では｢管理組合｣は出てきますが、｢理事会｣は出てきません。｢マンション管理標準指針｣と｢マンション標準管理規約｣で初めて｢理事会｣について述べられています。
・これらのことから考えると、現行の法制度がマンションの管理について｢理事会方式｣だけを想定しているわけではなく、典型的な例として｢理事会方式｣を例示しているだけではないでしょうか。むしろこれまで｢理事会方式｣による標準管理規約だけを提示してきた事の方に問題であったように思います。
・｢理事会方式｣が望ましいとしても、投資型マンション・リゾートマンションは言うに及ばず、居住用でも小規模マンションでは｢理事会方式｣による管理が難しい場合も多いのではないでしょうか。
■管理組合が機能せず荒廃が進むマンションをどうするか
・管理組合が機能せず、実質的な管理者も存在しないようなマンションで、例え一区分所有者が何とかしようと思い立っても、かなりの自己犠牲を覚悟しなければ現状を打破する事は難しいでしょう。また現在の法制度のもとでは、一人でいくら頑張っても、どうにもならい場合も多いと思われます。
・それでは、今後どのような環境が整備されれば良いのか、自分の頭の中でシミュレーションしてみました。
シナリオ① 行政の指導、監督の強化
シナリオ② 管理者管理方式
シナリオ③ 管理組合後見制度
シナリオ① 行政の指導、監督の強化
・これは相談会で報告者が提示した案で、
「管理組合業務の公共性・強権性から、行政が管理組合運営に対して積極的に介入していく必要がある。
自治体にマンション専門の部署を設置し、
管理組合の総会後速やかに、議事録・決算書・予算書・事業報告・事業計画等の提出を義務づけ、
それに基づき必要な指導・援助を行う。
このような行政的手法で管理組合員の意識を高めなければ、管理会社の不祥事などは根絶できず、将来スラム化するマンションも出てくるだろう」というものです。
・この案では、総会の開催が前提になっていますが、管理組合の実体がないマンションでは、そこまでもっていくのが難しいように思います。新築の場合は、販売する側に今後いろいろと義務付けることも考えられますが、多数の既存マンションに対してどのような手立てがあるのか、思いつきません。
・そもそも、規模･形態を問わず全てのマンションに毎年管理組合総会の開催を求めることが望ましいことなのか、私には疑問です。
シナリオ② 管理者管理方式
・昨年4月に国交省から調査検討報告書が公表され、第三者管理者管理方式が注目されましたが、特に新しい方式というわけではなく、区分所有法が制定された当初から想定されていたものです。
・現行の区分所有法では、｢規約に別段の定めがないかぎり集会の決議によって管理者を選任し、又は解任することができる｣とあり、第4節が管理者の規定に当てられています。
・この場合も、管理者は管理組合の総会で選任するか、あるいは規約で管理者そのものを定めるか、選任方法を定めなければなりませんから、総会の開催が前提になります。総会が開催できなければ、原始規約等で販売業者が決めた管理者を受入れざるをえません。
・管理業務を受託した業者が同時に管理者となるのは利益相反行為で望ましくないとの議論もあるようです。管理者と管理業務受託業者を別にすれば、スッキリしますが、特に小規模マンションでは費用面などから非現実的でしょう。しかしマンション管理業界の現状を見聞きすると、今のままで同一業者が両者を兼ねるのには不安があると言わざるを得ません。
・そこでまた行政の出番となり、行政による規制・指導・監督に期待するということになりがちですが、それだけで良いのでしょうか。むしろ業界団体に指導・監督だけではなく、保証をも義務付ける方向の方が望ましいように思います。
・この方式では管理者としては管理会社だけでなく、マンション管理士等も想定されていますが、管理者となることのリスクをどのような仕組みでカバーするのかも問題です。そして最後に、管理者の引受け手が見つからないマンションはどうすれば良いのか？！
シナリオ③ 管理組合後見制度
・あれこれ考えてみて思い至ったのが「管理組合後見制度」です。自然人の場合には、行為能力に欠ける人を保護するために後見制度があります。この後見制度に倣って、自立的な活動のできない管理組合を支援する方法が考えられないでしょうか。 ⇒
当士会の電話相談は平日の午前10時から午後4時まで受付けており、私の当番は月に1回程度です。
[2009.10.29] 大規模修繕工事におけるマンション管理士と建築士の役割
・この日の相談の中の1件が都内の某マンション管理組合理事長からのもので、｢大規模修繕を計画しているが、マンション管理士に頼める事と、設計監理方式で建築士に頼める事の違いを教えて欲しい。首都圏マンション管理士会のホームページを見て、その違いが分からなくなった。｣というものでした。
その場はそれなりに一応の説明をしましたが、相手の十分な納得を得ないまま終わりました。私にも判然としないところがあり、少し整理してみようと思っています。
・当士会のHPを改めて見てみると、
「管理士の活躍事例」の「大規模修繕工事の場合」として
〇プロジェクト全体のアドバイザ－ 〇長期修繕計画の作成・見直し
〇組織作りのプランナ－ 〇建物や設備の調査診断
〇修繕設計 〇見積依頼・施工者選定助言
〇各種会合への出席 〇工事監理
〇その他
が列挙されており、例えば「工事監理」では
「実際の工事が仕様書通り行われているかを確認します。また、工事中の追加・変更や、居住者・近隣からの質問や苦情対応についても定例打ち合わせ会議などに立ち会って発注者（管理組合）を補佐します。」
と説明されています。
・これでは、管理士は建築士の業務を全て含み、さらにその前後の業務も引受けることができる、というように受取られます。
実際は、そういうことができる管理士もいる、ということで、管理士一般に当てはめるのには無理があるでしょう。この記述では｢活躍事例｣と断ってはありますが、誇大広告の嫌いがあるように思います。
・大規模修繕工事に、建築士の工事監理は必要ないのか。さらには前から気に掛かっていたことですが、建築確認申請はどういう場合に必要なのでしょうか。 ⇒
[2009.10.25] 松戸市マンション管理セミナー・交流会
松戸市と千葉県マンション管理士会の共催で開かれたマンション管理セミナー・交流会にお手伝いとして参加しました。
最近、マンションの多い市や区では行政が関与したマンション管理に関するセミナー、交流会そして相談会などがしばしば開かれるようになりました。市や区だけでなく県や都が主催しているものもあります。
これはマンションの問題が行政にとって無視できなくなったということだと思いますが、直接にはマンション管理適正化法で次のように定められたためでしょう。
【国及び地方公共団体の措置】
第5条 国および地方公共団体は、マンションの管理の適正化に資するため、管理組合又はマンションの区分所有者の求めに応じ、必要な情報及び資料の提供その他の措置を講ずるよう努めなければならない。
マンション管理士会
市や県のような行政がこのようなセミナーや相談会を開く場合は、マンション管理士会に協力を求めるのが一般的なようです。そしてここに少しややこしいことがあります。
マンション管理士会は、行政書士会などとは異なり、マンション管理士のグループが任意に設立した団体で、一般社団法人などの法人格を持つものもあれば、法人格を持たないものもあり、様々です。千葉県には、私が所属する首都圏マンション管理士会千葉支部のほかに千葉県マンション管理会が存在し、今回の松戸市のセミナー等は千葉県マンション管理士会が共催者になりました。
行政書士会の場合は、行政書士法15条で「行政書士は、都道府県の区域ごとに、会則を定めて、１箇の行政書士会を設立しなければならない」と定められています。マンション管理士会も同様にすべきではなかと思ったりもするのですが、一方で、何でもかんでも法律頼り、御上頼りでは情けないとも思うのです。
複数のマンション管理士会が並存し、ある時は協力しある時は競争しながら、お互いに切磋琢磨する方が望ましいのではないかと…しかし現実にはありがちな事ですが対抗心・競争心が行き過ぎ、行政や管理組合にとって迷惑になることがあるかもしれません。また管理士会自身にとっても、社会的信用を高める上で不利に働く可能性はあるように思います。
なお、マンション管理士会の全国連合組織は、一昨年まで２団体ありましたが、一昨年12月に「日本マンション管理士会連合会（略称:日管連）」に一本化されました。
マンションの異臭被害
この交流会で、ある管理組合の役員から「猫を飼っている住戸で廊下側の換気扇を回すと、ひどい異臭が廊下に流れ、他の居住者が大変迷惑している。そこの居住者に改善をお願いしたが、聞き入れてくれない。何か良い対策はないか。ペットの飼育は規約で認められている。」との問題提起がありました。
その場での意見、その後の仲間との会話では…
・お願いする以外に、実際にやれることはないように思う。
・臭気がひどいのは飼っている数が多いからではないか。飼育細則等で飼える頭数などを制限した方が良い。
・獣医に相談すれば臭気を軽減する方法を教えてもらえる。具体的な軽減方法を提案してはどうか。
・実際に被害に遭っている人は、不法行為を理由に損害賠償等を請求する訴訟をおこせる。
・騒音被害の場合でも、裁判所が認めてくれる例は少ない。まして臭気ではますます難しいように思う。
・騒音の場合は一応定量的測定が可能だが、臭気の定量的測定はあるのか？
・傷害罪は無理としても、迷惑防止条例のようなもので対応できないか。
・1棟の建物の中の問題なので、民事・私法事件以外の問題として扱うのは無理ではないか。